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Crif-MutuiSupermarket: spread in calo (-25%). Prezzi ancora giù

Tratto da “IL Sole24ORE”, articolo del 03 Novembre 2014

I migliori spread per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni scendono sotto il 2%, arrivando a fine terzo trimestre 2014 all’1,95% e facendo registrare un calo del 25% dall’inizio dell’anno. Parallelamente la differenza tra gli spread offerti per mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si riduce a valori prossimi allo zero, con l’effetto quindi di rinforzare un trend già in corso. Le surroghe infatti – cioè la possibilità di cambiare le condizioni di un finanziamento in corso – nel terzo trimestre 2014 arrivano a spiegare un quarto delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni.

È la fotografia sul mercato del credito per la casa scattata dalla Bussola di Crif e MutuiSupermarket, secondo cui «è il mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza del mercato dei mutui che nel primo semestre 2014 cresce solo del +3,4% (dati Bankitalia, ndr), portando i nuovi flussi di mutui erogati a fine giugno a 11,12 miliardi di euro (il 38% dei flussi registrati nel primo semestre 2008, pari a 29,26 miliardi di euro)». Gli ultimi dati sulle compravendite dell’Agenzia delle Entrate sono tornati infatti in negativo nel secondo trimestre 2014, portando il bilancio del primo semestre degli scambi ad un misero +1,4% su base annua. In un contesto in cui i prezzi continuano a diminuire: secondo le stime della Bussola effettuate sui valori delle perizie, il prezzo degli immobili nel terzo trimestre 2014 registra infatti una nuova contrazione del 4,7% (in linea con l’ultimo dato Istat che a giugno ha segnato -4,8% su base annua, mentre sono molto divesri i numeri dell’Abi sulle erogazioni, che parlano di una crescita del 28% nei primi 8 mesi dell’anno).

L’impennata delle surroghe
«Le richieste di mutuo di surroga inoltrate dai mutuatari esistenti durante il terzo trimestre 2014 – specifica la Bussola – hanno raggiunto il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga. Il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto da 0,7%-0,9% di metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l’appeal del prodotto surroga». Da segnalare come nell’arco di un trimestre sia calata dal 75% al 66% la quota di chi sceglie il tasso variabile a favore di un ritorno del fisso che passa dal 19% al 25 per cento. «Tale dinamica è spiegata in particolare da mutuatari esistenti, che storicamente avevano optato per un mutuo a tasso fisso, che decidono di bloccare i nuovi Irs ai minimi storici di sempre e spread a livelli inferiori rispetto a quelli sottoscritti inizialmente».

Andamento della domanda e importi
La domanda di mutui in termini di numero di pratiche presentate agli istituti di credito registrata nei primi 9 mesi del 2014 segna un +11,8% rispetto al pari periodo 2013, dato positivo ma ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011. In particolare il numero di domande raccolte nei primi nove mesi 2014 è pari a circa la metà del dato rilevato nei primi nove mesi degli anni 2009 e 2010. Ancora in calo l’importo medio richiesto del mutuo, che nel terzo trimestre 2014 raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre 2012): fatto dovuto sia alla perdurante stretta creditizia e difficoltà economica, ma anche al calo dei prezzi delle case e alla crescita delle surroghe (che ovviamente hanno importi più bassi di quelli richiesti inizialmente).

Le erogazioni
«I recenti dati di Banca d’Italia – si legge nel report Crif Mutuisupermarket – mostrano nel primo semestre 2014 un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +3,4% rispetto al primo semestre 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo scenario finanziario – spread BTp-Bund ai livelli dell’1,40% in linea con i valori pre-crisi del secondo trimestre 2011 – che sta traducendosi progressivamente in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui».
A ottobre 2014, infatti, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all’1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,25% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni con immobile a garanzia di 220.000 euro).

I prezzi e il mercato
Nel terzo trimestre 2014 il prezzo al mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra una nuova contrazione segnando un -4,7%. I prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel terzo trimestre 2014 una riduzione delle quotazioni dell’1% da confrontarsi con una flessione del 3,9% relativamente agli immobili usati.«Da sottolineare come la dinamica negativa delle quotazioni investa quasi tutte le aree italiane, seppur con intensità differente: -10% al centro Italia, -3,5% nell’area Nord Est, -1,9% nell’area Nord Ovest e infine +1,2% nel Sud e Isole».

«Il forte repricing al ribasso portato avanti nel corso del 2014 da tutti i principali istituti bancari non sembra aver innescato un circolo di crescita, con le erogazioni di mutuo registrate da Banca d’Italia solo inlieve crescita – commenta Stefano Rossini, amministratore di MutuiSupermarket.it -. Stiamo assistendo a una situazione in cui, da un lato, l’offerta bancaria intende aumentare le nuove erogazioni di mutuo e, dall’altro, le famiglie consumatrici continuano a rinviare il progetto casa».

«Al contempo, crescono le misure di controllo delle Autorità di Vigilanza sugli istituti bancari – commenta Stefano Magnolfi, direttore Real Estate Services di Crif – dopo un rigoroso e impegnativo esame della qualità degli attivi delle banche europee da parte della Bce, dove la valutazione degli immobili in garanzia ha rappresentato una delle maggiori criticità, il nuovo sistema di vigilanza che entrerà in vigore domani 4 novembre porterà la Bce a controllare direttamente gli istituti di credito più significativi, rendendo necessaria l’adozione di standard sempre più rigorosi per la valutazione e il monitoraggio del valore degli immobili».

Nuovo Studio Castano Team

Team Casa Castano

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